请稍候...

理论研讨

涉及不动产公证的相关问题解析及实务探讨——无产权证房产的交易公证

?

     ? 作者:路诚公证处 王蓉             

摘要:在现实生活中,无产权证的房产大量存在着,而社会民众因为房屋的实际需要,又往往会购买没有产权证的房产。这样,无产权证房产交易在现实社会中时有发生。且随着社会民众法律意识的增强,人们在购买无产权证的房产时,也想寻求法律的保护及购买的安全性。因此,许多民众想到了公证机构,想通过办理公证来维护自己购房权益。那么,随着这种社会实际问题的应运而生,向公证机构提出了新的要求。公证机构该如何适应社会实际情况,运用法律来为社会民众提供公证服务呢。本文将结合相关法律规定,粗浅探讨分析买卖没有产权证的房屋交易,公证机构能够为房屋交易方提供哪些公证帮助。

关键词:无产权房屋 ?房产权利转让 保全证人证言

一、现实生活中无产权证房屋的情况

实践中,经常遇到的没有房屋所有权证的情况有以下几种:一是,已经和房产开发商签订了《商品房买卖合同》,并支付了相应的购房款,房产已经交付给购房人的,但因开发商或其他原因房屋产权证没有办理下来;二是,旧房拆迁安置房,因政府规划或旧房拆除,给原房主补偿新房,新房已经建好,有拆迁安置协议及缴款证明的材料,但没有产权证;三是,在村集体土地上建设的小产权房,建房者征收村集体或村民的土地,没有取得相应的规划建设用地,在集体土地上建房,分配给村民或出卖给社会民众的住房,房主又再进转卖的情况;四是,所谓的“楼花”,也就期房,房产开发商仅批下地皮,然后,在房产没有建筑完工的情况下,开始向社会民众出售。社会民众购买了这种期房后,又再进行转卖的。本文在公证实务探讨上,仅针对的是第一、二种情况,对于第三、四种情况,因为房屋事实没有建筑好,同时,房屋权属性质不明,笔者认为,不可以为这二种房产的交易行为办理相关公证。

在现实生活中,没有产权的房屋是常常存在的,物权已经实际产生(依据《物权法》第三十条)。同时,物权的真实占有人也结合相应的证明材料(如拆迁协议、购房合同、收据、发票等)已经明确其合法地位。针对这样的房产,如果因没有房产证,而拒绝为当事人办理公证,并不能真正的解决实际问题,也不能阻止社会民众之间真实的以房屋为标的交易行为。公证应体现为社会民众服务,透过冰冷、生硬的法律条文,真正的为当事人、社会大众解决实际问题,这才是公证行业发展契机。

二、债权行为与物权行为的区分

《物权法》的第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”;第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”《合同法》的第四十四条规定“依法成立的合同,自成立时生效。” ? ? 从物权法和合同法的相关规定可以看出,物权行为和债权行为是二个不同的行为。债权自合同成立时生效,不动产物权自设立登记时生效。这样的规定,使我们需要明确区分债权行为和物权行为。例如,买卖房屋的合同,如买卖双方无特别的约定,合同自买卖双方签订时生效,房屋的变更即房屋所有权的转让自到房管局登记时生效。区分债权、物权的生效,有利于公证机构办理关于无房屋所有权证的房屋交易的公证。债权行为的生效,基于当事人的合意即可,双方达成一致意思表示,并签订合同或协议即生效;而不动产物权行为需要依照物权法的规定进行登记时才生效。因此,公证机关办理不动产交易的协议类公证。证明及见证的是房产交易协议的生效,至于房产所有权的转移即物权的变动是当事人按约履行合同的结果。因此,公证机构就是办理拥有合法经登记的房屋转让协议,也存在着买房人不正确履行合同,买房人可能不能取得房屋所有权的风险。房屋交易目的落空的风险。因此,需要正视“一房二卖”的风险,并在公证机构办理的房屋买卖协议公证中,明确告知当事人申办此类公证的法律意义,及可能存在的法律后果。

三、无产权证的房产交易公证实务操作

(一)对于有商品房买卖合同,有缴款收据的情况

房主与房地产开发商签订《商品房买卖合同》,且交付了购房首付款或是全款,房产已经交付给房屋的实际所有者,商品房买卖合同在房管局已经登记备案。

笔者认为,针对上述情况,依据以上《合同法》的相关规定可以办理合同权利的转让公证,以实现协议各方房屋买卖交易的目的。合同权利是指《商品房买卖合同》中的房产权利。合同权利的转让是指将无产权证的房产,通过转让《商品房买卖合同》中房产权利,进而实现房产交易的目的。其法律依据为:《合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”;第八十条“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力”;第八十一条“债权人转让权利的,受让人取得与债权有关的从权利,但该从权利专属于债权人自身的除外”的相关规定。

分析此种房产权利转让协议公证。

首先,公证机构需要审查房产权利的具体情况,笔者认为,此类公证针对的是签订有《商品房买卖合同》的房屋实际所有者办理。且房产已经被房主合法占有,并支付了相应的购房款,只是房屋所有权证没有办理下来。针对这种情况,可以办理房产权利转让公证。因为,依据以上条件,可以证明房产权利实际也是“商品”,在今后转让标的——房产权利所涉房屋肯定是可以进行交易的商品房。

在办理该公证过程,房产权利是双方交易的客体,双方当事人协议中转让的是房产权利,所支付的转让房产权利的对价,同时,基于房产权利所涉房屋,也在交易协议中明确,是否可以交付、什么时间进行交付,以及房产的现实状况。 ? 房产权利交易后,双方可以到开发商处进行登记备案,以使房产权利的转让行为具有对抗性,对房产开发商生效。

在办理房产权利转让协议公证时,首先公证告知及谈话笔录制作中的注意事项:

1、公证机构要履行告知义务,明确告知办理公证的申请人,办理此公证事项,转让的标的-客体是房产权利;

当事人受让了房产权利,还需办理相应的告知开发

商的后续内容,以及房产证办理下来的产权过户手续。

3、房产权利的转让不等同于取得了房产,当事人还需为了实现保护自己的权益将权利落实到房屋所有权在房屋管理部门进行登记确权的实处;

4、在制作谈话笔录中,要问明当事人转让的房产权利的具体情况,如权利来源、权利合法性及是否对权利可以进行支配、处分;同时,对于权利所涉的房屋是要进行详细的询问,房屋是否建好,是否可以交付房屋、何时交付房屋以及房屋现状;

其次,在草拟协议中的注意事项:

在房产权利转让协议中明确房产权利所涉房屋何时交付,房产权利所涉房屋的现状,以及房产权利所涉房产需进行产权过户等相关问题手续。

通过相应的公证告知以及谈话笔录的详细问明,并在协议中明确交易中的各种问题,其目的是控制房产权利交易的风险,防止交易双方目的的落空,进而最终实现房产权利所涉房屋的交易以及所有权的转移变更。

(二)旧房搬迁安置补偿房产

在最近几年,包头市出现了大量的旧房搬迁安置补偿住房,这种房屋是以拆除原房主的私产旧房进而给补偿一套新的住房而取得的。这种房产一般没有办理下来产权证,房产的真实占有者持有搬迁安置补偿协议以及相关的缴款收据。同时,现实中,存在的一个补偿人拥有几套补偿安置房。因房源较多,而且价格便宜,因此许多无房的老百姓选择购买此种房屋。同时,因为没有房本,买房人买的心里不踏实,因此寻求公证机构,想通过办理公证,取得证据,进而保护购房者自身的权益。

这种搬迁安置房的交易在现实生活中,大量存在。那么,公证机构如果仅仅依据《物权法》中,不动产物权的取得及转移的相关规定拒绝为需要公证法律帮助的民众,并不能体现公证的服务性,只能是把大量的老百姓“拒之门外”,同时,社会民众觉得公证是比较死板的制度规定。

那么在实际生活中,针对这种情况,办理何公证事项,可以帮助到交易中的买房方,使其取得房产交易的证据呢。笔者粗浅地认为,可以为当事人办理证人证言保全证据公证。因为,证人保全证据公证,关注的是公证机构见证证人的真实性,及证人言论的客观性。那么公证机构主要是证明证人来到公证处说了哪些证言,同时,见证其签名的真实性。

证人证言公证,从公证机构证明的角度,并不证明房屋交易行为,以及审查房屋的权属情况。但是通过办理证人证言公证,对出卖房屋的人或是房产交易的见证人进行证人证言保全证据公证,对当事人房屋交易的言论进行客观见证,可以使买房人取得房屋事实交易的间接证据。进而,实现买房人取得房产交易证据的这一目的。

实际公证办理中,如何操作呢?

首先,由房产交易的双方提供已经签订好的房屋买卖合同。在此基础上,由其中的买房方作为申请人,向公证机构申请办理证人证言保全证据公证。证人在这里指的就是房屋交易的另一方即出卖房屋者或者是,房屋买卖合同中的第三方即见证人或保证人。公证人员与卖房者、见证人或保证人进行一个谈话。通过谈话内容,来体现房屋交易的事实以及房产交易的履行情况,以及交易房屋的具体情况,进而取得证人证言。将该证人证言公证书给申请人及买房方,以使其购买房屋留有证据。

针对证人保全证据公证,公证机构在办理中,要明确告知当事人此类公证的法律意义,公证的证明对象,以及公证机构并不对房屋权属以及房产交易的行为进行证明的这一情况,使公证申请人对此公证有一个明确的认识。

以上的是笔者针对无产权证房屋交易,在办理相关公证的一些粗浅认识和观点。这些办理公证的实践尝试肯定存在着各种风险或是需要完善的方面。需要提供公证法律服务的公证人进行各方面的探讨及实务上的完善,进而完善公证实务操作及防控公证执业的风险,以求更好的为社会实际问题贡献公证的力量,以实现公证的价值。

    

    作者简介:

    王蓉,女,包头市路诚公证处公证员

    联系方式: 地址:包头市九原区沙河街52号

    邮编:014060

    电话:0472-7152013

    

?

?

添加时间:2014-09-30????人气:12615?
联系我们 | 加入收藏 | 设为首页 | 组织机构 | 公证论坛 | 网站信息上报窗口 | 返回顶部